Introducción
El precio anunciado de una vivienda no es el dinero total que necesitas para comprarla.
Si una casa cuesta:
250.000 €
eso no significa que con 250.000 € puedas cerrar toda la operación.
A la compra pueden añadirse:
- impuestos;
- inscripción en el Registro;
- determinados gastos notariales;
- gestoría, cuando corresponda;
- tasación si existe hipoteca;
- posibles gastos previos;
- y, sobre todo, la parte del precio que el banco no financie.
Además, los impuestos cambian de forma importante dependiendo de si compras:
vivienda nueva
o:
vivienda usada
y, en determinados tributos, también de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.
Por eso, antes de entregar arras o calcular qué vivienda puedes permitirte, resulta mucho más útil responder:
¿Cuánto dinero necesito tener antes de comprar?
En esta guía vamos a construir ese cálculo paso a paso.
La fórmula básica para saber cuánto dinero necesitas
Puedes empezar utilizando:
Dinero necesario = parte del precio no financiada + impuestos de compra + gastos de compraventa + gastos que te correspondan por la hipoteca + margen adicional
Por ejemplo:
Precio:
250.000 €
Hipoteca concedida:
200.000 €
Parte del precio que debes aportar:
250.000 − 200.000 = 50.000 €
Pero esos 50.000 € son únicamente la entrada.
Todavía faltan:
- impuestos;
- registro;
- posibles gastos notariales;
- tasación;
- otros costes de la operación.
Esta es la razón por la que calcular únicamente la entrada puede llevarte a sobreestimar la vivienda que realmente puedes comprar.
Paso 1. Averigua cuánto financiará realmente el banco
El primer dato es:
precio de compraventa
frente a:
importe del préstamo
El Banco de España señala que las entidades no suelen financiar la totalidad del valor de la vivienda y que, habitualmente, la cuantía del préstamo puede situarse hasta aproximadamente el 80 % del valor de tasación, aunque la política de concesión depende de cada entidad y de la solvencia del cliente.
No existe un derecho general a recibir automáticamente ese 80 %.
Una entidad puede:
- conceder menos;
- conceder más en determinadas operaciones;
- rechazar la financiación.
Por eso siempre debes trabajar con la oferta concreta.
Ejemplo con financiación del 80 %
Precio:
250.000 €
Hipoteca:
200.000 €
Aportación necesaria para completar el precio:
50.000 €
Eso representa:
50.000 ÷ 250.000 × 100 = 20 %
Pero todavía no hemos incluido impuestos.
La tasación puede cambiar tus cálculos
Supongamos:
Precio acordado:
250.000 €
Tasación:
225.000 €
Si la entidad decidiera financiar como máximo el 80 % de esa tasación:
225.000 × 80 % = 180.000 €
Ahora tendrías que aportar:
250.000 − 180.000 = 70.000 €
antes incluso de añadir los impuestos y otros gastos.
Por eso no debes asumir que:
“tengo el 20 % del precio, así que ya tengo suficiente.”
Dependerá de las condiciones reales de financiación.
Paso 2. Determina si la vivienda es nueva o usada
Esta decisión cambia completamente el impuesto principal de la compra.
De forma general:
Vivienda nueva
Primera entrega realizada por el promotor:
IVA
y, cuando corresponda:
Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Vivienda usada
Segunda o posterior transmisión:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP/TPO)
La diferencia puede representar miles de euros.
Qué se considera vivienda nueva a efectos del IVA
No basta necesariamente con que el edificio parezca nuevo.
A efectos fiscales importa principalmente si nos encontramos ante una primera entrega realizada por el promotor tras la construcción o rehabilitación en los términos establecidos por la normativa.
La Agencia Tributaria establece como regla general que las primeras entregas de viviendas realizadas por el promotor están sujetas a IVA.
Las segundas y posteriores entregas suelen tributar mediante ITP cuando corresponda.
IVA al comprar una vivienda nueva
Con carácter general, actualmente la adquisición de una vivienda nueva está sometida a un:
10 % de IVA
Existen supuestos concretos de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública en los que el tipo puede ser:
4 %
si se cumplen las condiciones previstas legalmente.
Por tanto, no debes utilizar el 4 % únicamente porque una vivienda se comercialice como “protegida”.
Hay que comprobar su régimen concreto.
Ejemplo de IVA
Vivienda nueva:
250.000 €
IVA general:
10 %
Cálculo:
250.000 × 0,10 = 25.000 €
Precio:
250.000 €
IVA:
25.000 €
Total únicamente considerando precio e IVA:
275.000 €
Y todavía puede faltar el AJD y otros gastos.
Garaje y anexos
La Agencia Tributaria indica que el tipo reducido aplicable a la vivienda puede extenderse, en las condiciones correspondientes, a hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos situados en el mismo edificio cuando se transmitan conjuntamente.
La estructura concreta de la operación debe revisarse antes de aplicar automáticamente el mismo tratamiento fiscal.
Una vivienda nueva también puede pagar AJD
Este es uno de los gastos que muchos compradores olvidan.
Cuando la compraventa está sujeta a IVA y se formaliza en una escritura que reúne los requisitos correspondientes, puede resultar también aplicable la modalidad de:
Actos Jurídicos Documentados
El tipo no es único para toda España.
Depende de la normativa de la comunidad autónoma.
Por eso una calculadora que utilice un único porcentaje de AJD para toda España puede ofrecer resultados incorrectos.
Ejemplo en Andalucía
En Andalucía, el tipo general vigente de AJD para determinados documentos notariales es:
1,2 %
aunque existen tipos reducidos cuando se cumplen determinados requisitos.
Ejemplo simplificado:
Vivienda nueva:
250.000 €
IVA:
250.000 × 10 % = 25.000 €
AJD utilizando un 1,2 % como ejemplo:
250.000 × 1,2 % = 3.000 €
Total de estos dos impuestos:
25.000 + 3.000 = 28.000 €
Por tanto:
Precio:
250.000 €
Impuestos del ejemplo:
28.000 €
Total:
278.000 €
sin incluir todavía el resto de gastos.
Este ejemplo se refiere a Andalucía y al tipo general utilizado en la simulación.
No debes extrapolar ese 1,2 % automáticamente a otra comunidad autónoma.
Paso 3. Si la vivienda es usada, calcula el ITP
Una vivienda usada generalmente no paga el IVA de la compra.
El comprador deberá liquidar:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas
El ITP está cedido a las comunidades autónomas.
Eso significa que:
no existe un único porcentaje válido para toda España.
Cada comunidad puede establecer:
- tipo general;
- tipos reducidos;
- requisitos por edad;
- vivienda habitual;
- discapacidad;
- familias numerosas;
- valor del inmueble;
- otros supuestos.
Antes de comprar hay que consultar la normativa vigente de la comunidad donde se encuentra la vivienda.
Ejemplo de vivienda usada en Andalucía
En Andalucía el tipo general para la transmisión de inmuebles es actualmente:
7 %
Supongamos:
Precio:
250.000 €
y que la base imponible aplicable es también 250.000 €.
ITP:
250.000 × 7 % = 17.500 €
El comprador necesitaría:
Precio:
250.000 €
ITP:
17.500 €
Total antes de otros gastos:
267.500 €
Nueva frente a usada: ejemplo fiscal
Utilizando Andalucía y un precio de:
250.000 €
Vivienda nueva
IVA 10 %:
25.000 €
AJD general del ejemplo 1,2 %:
3.000 €
Total impuestos:
28.000 €
Vivienda usada
ITP general 7 %:
17.500 €
Diferencia:
28.000 − 17.500 = 10.500 €
Esto no significa que una vivienda usada vaya a resultar siempre 10.500 € más barata.
El precio de compra, beneficios fiscales y características de la vivienda pueden ser diferentes.
El ejemplo únicamente muestra el efecto fiscal utilizando el mismo precio y los tipos generales indicados.
Atención al valor de referencia del Catastro
Este punto es especialmente importante al comprar vivienda usada.
No debes asumir automáticamente:
“he comprado por 200.000 €, así que pagaré ITP sobre 200.000 €.”
Desde 2022, el valor de referencia del Catastro tiene un papel fundamental en la determinación de la base imponible del ITP sobre inmuebles.
Cuando existe valor de referencia, la base puede no coincidir con el precio que has negociado.
Ejemplo
Precio de compraventa:
250.000 €
Valor de referencia:
280.000 €
En una situación en la que corresponda utilizar el valor de referencia como base mínima y no exista un valor superior que deba prevalecer, el impuesto se calcularía utilizando:
280.000 €
y no:
250.000 €
Ejemplo en Andalucía
Valor de referencia:
280.000 €
ITP general:
7 %
Cálculo:
280.000 × 7 % = 19.600 €
Si hubieras calculado únicamente sobre el precio:
250.000 × 7 % = 17.500 €
Diferencia:
19.600 − 17.500 = 2.100 €
Es una diferencia suficientemente grande como para comprobar el valor de referencia antes de cerrar el presupuesto de compra.
¿Y si el precio es superior al valor de referencia?
De forma general, cuando el precio, contraprestación o valor declarado que resulte aplicable es superior al valor de referencia, puede utilizarse la magnitud superior conforme a las reglas tributarias correspondientes.
Por eso el valor de referencia no funciona simplemente como:
“el valor que siempre sustituye al precio.”
Actúa dentro de las reglas establecidas para determinar la base imponible.
¿Y si no existe valor de referencia?
Cuando un inmueble no tiene valor de referencia o este no puede certificarse, existen reglas específicas para determinar la base imponible.
Por ejemplo, pueden entrar en juego:
- precio;
- valor declarado;
- valor de mercado;
según el impuesto y las circunstancias.
Si existe una diferencia importante entre precio y valor fiscal, conviene revisar la situación antes de presentar la autoliquidación.
Consulta el valor antes de entregar arras
Un buen orden sería:
1. Encuentro vivienda
2. Compruebo situación registral
3. Consulto valor de referencia
4. Calculo impuestos
5. Estudio financiación
6. Calculo dinero total necesario
7. Después tomo decisiones contractuales importantes
Esto reduce la probabilidad de descubrir un gasto fiscal relevante demasiado tarde.
Paso 4. Separa los gastos de compraventa de los gastos de la hipoteca
Este punto genera mucha confusión.
Existen dos operaciones distintas:
Operación 1
Comprar la vivienda
Operación 2
Financiarla mediante una hipoteca
Que el banco pague determinados gastos de constitución de la hipoteca no significa que vaya a pagar los gastos de comprar tu vivienda.
Gastos de la compraventa
Pueden incluir:
- impuestos de adquisición;
- inscripción registral;
- gastos notariales según corresponda;
- gestoría si la contratas;
- comprobaciones o documentación;
- otros costes específicos.
Gastos de la hipoteca
La Ley 5/2019 establece una distribución específica para los gastos de formalización del préstamo hipotecario.
Con carácter general:
Prestatario
Paga:
tasación
y las copias notariales del préstamo que solicite.
Prestamista
Asume:
- gestoría del préstamo;
- aranceles notariales de la escritura del préstamo;
- inscripción de la garantía en el Registro;
- impuestos correspondientes al préstamo hipotecario conforme a la normativa aplicable.
Esta distribución se refiere al:
préstamo hipotecario
no a toda la compraventa.
Error frecuente
Pensar:
“Desde la nueva ley el banco paga notario, registro e impuestos, así que yo solo necesito la entrada.”
No.
El banco asume determinados gastos de formalización de la hipoteca.
El comprador continúa teniendo que afrontar los impuestos y gastos que le correspondan por la compraventa.
Paso 5. Añade la tasación
Si necesitas hipoteca, el inmueble debe ser tasado.
La tasación:
- debe cumplir los requisitos legales;
- se realiza por una entidad o profesional habilitado;
- sirve para valorar la garantía;
- normalmente la paga el prestatario.
El Banco de España señala además que una entidad debe aceptar una tasación aportada por el cliente cuando cumple los requisitos correspondientes y se encuentra vigente, sin perjuicio de que pueda realizar comprobaciones.
La tasación tiene una doble importancia
Coste inmediato
Debes pagarla.
Influencia en la financiación
Puede afectar al importe que la entidad esté dispuesta a conceder.
Por eso una tasación menor de lo esperado puede obligarte a aportar más dinero propio.
Ejemplo completo con vivienda usada
Vamos a construir un ejemplo desde cero.
Vivienda usada en Andalucía.
Precio:
250.000 €
Supongamos:
- valor de referencia igual o inferior al precio;
- aplicación del tipo general de ITP del 7 %;
- hipoteca concedida por 200.000 €.
Entrada
250.000 − 200.000 = 50.000 €
ITP
250.000 × 7 % = 17.500 €
Dinero mínimo antes de otros gastos
50.000 + 17.500 = 67.500 €
Todavía habría que añadir los gastos de compra que correspondan y la tasación si existe hipoteca.
Por tanto, disponer únicamente de:
50.000 €
no sería suficiente para completar esta operación.
Segundo escenario: valor de referencia superior
Mismo precio:
250.000 €
Valor de referencia:
280.000 €
ITP del ejemplo:
280.000 × 7 % = 19.600 €
Entrada:
50.000 €
Entrada + impuesto:
69.600 €
Antes del resto de gastos.
La diferencia fiscal provocada por el valor de referencia sería:
2.100 €
Ejemplo completo con vivienda nueva
Vivienda nueva en Andalucía.
Precio:
250.000 €
Hipoteca:
200.000 €
Entrada
50.000 €
IVA
25.000 €
AJD general utilizado en el ejemplo
3.000 €
Total
50.000 + 25.000 + 3.000 = 78.000 €
antes de añadir tasación y otros gastos que correspondan.
Por eso dos viviendas con exactamente el mismo precio pueden exigir cantidades iniciales diferentes.
No utilices la regla “necesitas el 30 %” como si fuera una ley
Es frecuente escuchar:
“Para comprar casa necesitas tener ahorrado aproximadamente el 30 %.”
Puede servir como aproximación inicial en algunos casos.
Pero no es una regla jurídica ni matemática válida para todas las compras.
Una persona puede necesitar:
- menos si obtiene financiación superior;
- más si el banco financia menos;
- más por impuestos;
- más por un valor de referencia elevado;
- más por reforma;
- más por gastos adicionales.
La forma correcta es calcular la operación concreta.
Tu calculadora personal de dinero necesario
Utiliza:
Precio de compraventa
___ €
Hipoteca prevista
___ €
Parte no financiada
Precio − hipoteca:
___ €
Impuesto de compra
IVA / ITP:
___ €
AJD de la compraventa, cuando corresponda
___ €
Tasación
___ €
Registro y gastos de compra que correspondan
___ €
Gestoría, si procede
___ €
Reforma o gastos iniciales
___ €
Margen adicional que quieres conservar
___ €
TOTAL DE AHORRO NECESARIO
___ €
Esta cifra es mucho más útil que calcular únicamente el 20 % del precio.
No gastes absolutamente todos tus ahorros en comprar
Supongamos:
Necesitas para cerrar la operación:
70.000 €
Y tienes:
71.000 €
Matemáticamente puedes completar la compra.
Pero después solo conservas:
1.000 €
Ahora eres propietario de una vivienda con:
- suministros;
- mantenimiento;
- seguros;
- comunidad;
- posibles reparaciones;
- hipoteca.
Comprar una vivienda no elimina la necesidad de mantener liquidez.
Añade un “fondo postcompra”
Antes de firmar calcula:
Ahorro total − dinero utilizado en la compra = liquidez restante
Ejemplo:
Ahorros:
85.000 €
Necesario para compra:
70.000 €
Liquidez posterior:
15.000 €
Después compara esos 15.000 € con tus gastos esenciales.
Meses de protección después de comprar
Utiliza:
Liquidez restante ÷ gastos esenciales mensuales
Ejemplo:
Liquidez:
15.000 €
Gastos esenciales con nueva vivienda:
2.500 €
Cobertura:
15.000 ÷ 2.500 = 6 meses
No existe un número universal obligatorio.
La finalidad es evitar valorar la compra únicamente por si puedes llegar al día de la firma.
También importa cómo quedarán tus finanzas al día siguiente.
Paso 6. Añade los costes que comienzan después de comprar
El presupuesto no termina al recibir las llaves.
Puede aparecer:
- cuota hipotecaria;
- comunidad de propietarios;
- IBI;
- seguro;
- suministros;
- mantenimiento;
- reparaciones;
- derramas;
- mobiliario;
- reformas.
Una vivienda que puedes comprar puede no ser una vivienda que puedas mantener cómodamente.
Calcula el coste mensual real de vivienda
Supongamos:
Hipoteca:
850 €
Comunidad:
90 €
Seguro:
35 €
IBI prorrateado:
45 €
Mantenimiento reservado:
100 €
Total aproximado:
850 + 90 + 35 + 45 + 100 = 1.120 € al mes
Comparar únicamente:
alquiler actual 950 €
frente a:
hipoteca 850 €
sería incompleto.
Prorratea los gastos anuales
IBI:
540 € al año.
540 ÷ 12 = 45 € al mes
Seguro:
420 €.
420 ÷ 12 = 35 €
Mantenimiento previsto:
1.200 €.
1.200 ÷ 12 = 100 €
Así puedes incorporar costes no mensuales al presupuesto.
Atención a las derramas
Antes de comprar una vivienda en una comunidad de propietarios interesa conocer:
- cuotas habituales;
- deudas;
- obras previstas;
- derramas aprobadas;
- estado del edificio.
Una cuota de comunidad de:
60 €
puede parecer reducida.
Pero una derrama extraordinaria de:
6.000 €
cambia completamente el coste inicial.
Por eso resulta importante revisar la documentación correspondiente antes de cerrar la operación.
Nota simple: un gasto pequeño que puede evitar problemas grandes
Antes de comprar conviene conocer el estado registral del inmueble.
Una nota simple permite comprobar información como:
- titularidad;
- hipotecas;
- embargos;
- otras cargas registrales.
El Banco de España y el Notariado recomiendan comprobar esta información durante el proceso de compra.
No deberías entregar cantidades importantes sin conocer adecuadamente la situación jurídica del inmueble.
Las arras también forman parte de tu planificación de liquidez
Supongamos:
Precio:
250.000 €
Arras:
25.000 €
Esos 25.000 € normalmente forman parte del precio, por lo que no se suman nuevamente como otro coste de 25.000 €.
Pero sí provocan una salida de dinero antes de la escritura.
Por eso tu calendario debe distinguir:
Antes de la compra
Arras.
En la compraventa
Resto de entrada.
Impuestos
Según el procedimiento y plazo aplicables.
Otros gastos
Tasación, registro, etc.
La cantidad total puede ser la misma, pero necesitas disponer del dinero en los momentos adecuados.
Mucho cuidado si dependes de conseguir una hipoteca
Firmar arras antes de tener suficientemente clara la financiación puede generar riesgos.
El contrato de arras tiene efectos jurídicos.
Si la operación depende completamente de obtener una hipoteca, conviene entender qué ocurre contractualmente si finalmente el banco no concede el préstamo.
No des por hecho que:
“si el banco dice que no, siempre me devuelven las arras.”
Dependerá del contrato y de las circunstancias.
Antes de firmar un documento que comprometa una cantidad importante puede ser recomendable obtener asesoramiento jurídico.
Paso 7. Comprueba si existen tipos reducidos
Los porcentajes generales no siempre son los que terminarás pagando.
Las comunidades autónomas pueden establecer beneficios para determinados compradores.
Por ejemplo, pueden existir tipos reducidos vinculados a:
- edad;
- vivienda habitual;
- discapacidad;
- familia numerosa;
- vivienda protegida;
- valor del inmueble;
- otros requisitos.
Pero debes cumplir todos los requisitos aplicables.
No utilices un tipo reducido encontrado en una web antigua sin verificar la normativa vigente.
Ejemplo en Andalucía
Andalucía mantiene, además del tipo general del 7 % en TPO, determinados tipos reducidos vinculados a vivienda habitual y circunstancias concretas.
También existen tipos reducidos de AJD para determinadas adquisiciones.
Los límites y requisitos pueden cambiar.
Por eso el cálculo final debe realizarse utilizando la norma vigente en la fecha de compra.
No confundas ITP con IVA
Una compraventa normal no paga simultáneamente:
10 % de IVA + ITP
como impuestos principales de transmisión.
De forma simplificada:
Primera entrega sujeta a IVA
IVA y, cuando corresponda, AJD.
Vivienda usada sujeta a TPO
ITP.
Determinar correctamente ante qué operación estás evita duplicar impuestos en una simulación.
El AJD de comprar vivienda nueva y el AJD de la hipoteca no son lo mismo
Esta diferencia es fundamental.
AJD relacionado con la compraventa
Puede corresponder al comprador en una adquisición de vivienda nueva sometida a IVA, según la normativa autonómica.
Impuesto asociado a la escritura del préstamo hipotecario
En una hipoteca sometida al régimen actual, el sujeto pasivo del impuesto correspondiente a la escritura del préstamo hipotecario es el prestamista.
No debes sumar dos veces el mismo concepto ni asumir que el banco paga el AJD correspondiente a tu compraventa de vivienda nueva.
Tabla: quién paga qué
| Concepto | Comprador | Banco | Vendedor / según acuerdo |
|---|---|---|---|
| IVA vivienda nueva | ✓ | ||
| ITP vivienda usada | ✓ | ||
| AJD compraventa nueva | ✓ cuando corresponda | ||
| Tasación hipotecaria | ✓ | ||
| Notaría préstamo hipotecario | ✓ | ||
| Registro garantía hipotecaria | ✓ | ||
| Gestoría préstamo hipotecario | ✓ | ||
| Impuesto escritura préstamo hipotecario | ✓ según normativa vigente | ||
| Registro de la compraventa | ✓ normalmente | ||
| Gastos notariales de compraventa | Según pacto/reglas legales | Según pacto/reglas legales | |
| Plusvalía municipal en transmisión onerosa | Generalmente vendedor |
La tabla es orientativa.
Los gastos de la compraventa pueden depender de los pactos entre las partes y de las reglas legales aplicables.
Vendedor y comprador tienen impuestos diferentes
El comprador suele concentrarse en:
- IVA;
- ITP;
- AJD.
El vendedor puede tener otras obligaciones fiscales relacionadas con la transmisión.
No debes incluir automáticamente los impuestos propios del vendedor dentro de tus gastos como comprador.
Si el contrato intenta trasladarte determinados gastos, conviene comprobar si legalmente puede hacerlo.
Caso completo: ¿puedo comprar esta vivienda?
Supongamos:
Precio:
240.000 €
Hipoteca concedida:
192.000 €
Parte no financiada:
48.000 €
Vivienda usada en una comunidad donde, para este ejemplo, el impuesto aplicable resulta:
7 %
Base:
240.000 €
Impuesto:
16.800 €
Otros gastos estimados de compra y tasación:
2.000 €
Dinero necesario:
48.000 + 16.800 + 2.000 = 66.800 €
Ahorros:
75.000 €
Liquidez restante:
75.000 − 66.800 = 8.200 €
Ahora la pregunta ya no es únicamente:
“¿Tengo suficiente para comprar?”
Sí.
Pero falta otra:
“¿8.200 € son una reserva suficiente después de la compra?”
Eso dependerá de los gastos y estabilidad del hogar.
Segundo caso: el banco financia menos
Misma vivienda:
240.000 €
Hipoteca:
170.000 €
Parte no financiada:
70.000 €
Impuesto:
16.800 €
Otros gastos:
2.000 €
Total necesario:
88.800 €
Ahorros:
75.000 €
Déficit:
75.000 − 88.800 = −13.800 €
La vivienda no entra actualmente en el presupuesto aunque el precio no haya cambiado.
La variable que ha cambiado es la financiación.
Tercer caso: reducir el precio
Precio negociado:
220.000 €
Hipoteca:
176.000 €
Entrada:
44.000 €
ITP hipotético al 7 %, suponiendo base 220.000 €:
15.400 €
Otros gastos:
2.000 €
Total:
61.400 €
Una reducción del precio produce varios efectos:
- necesitas menos entrada;
- puede disminuir el impuesto;
- necesitas menos financiación.
Por eso negociar 10.000 € de precio puede tener más impacto que concentrarse únicamente en conseguir una pequeña reducción del tipo hipotecario.
Crea un presupuesto de compra con tres escenarios
No utilices una sola cifra.
Escenario optimista
Hipoteca alta.
Sin reforma relevante.
Impuesto reducido si realmente cumples requisitos.
Escenario central
Financiación esperada.
Gastos normales.
Escenario conservador
Hipoteca algo menor.
Más gastos iniciales.
Sin contar con ayudas o bonificaciones todavía no confirmadas.
Después comprueba:
¿puedo comprar incluso en el escenario conservador?
Calculadora rápida
Precio
___ €
Valor de referencia, si resulta relevante
___ €
Tasación
___ €
Hipoteca
___ €
Entrada
Precio − hipoteca:
___ €
IVA o ITP
___ €
AJD cuando corresponda
___ €
Gastos de compra
___ €
Tasación
___ €
Reforma inicial
___ €
Reserva que quieres conservar
___ €
Ahorro total necesario
___ €
Test antes de entregar arras
| Pregunta | Sí / No |
|---|---|
| ¿Sé si fiscalmente es vivienda nueva o usada? | ___ |
| ¿Conozco el impuesto aplicable? | ___ |
| ¿He comprobado el tipo de mi comunidad autónoma? | ___ |
| ¿He consultado el valor de referencia cuando corresponde? | ___ |
| ¿Sé cuánto financiará realmente el banco? | ___ |
| ¿Tengo una tasación o estimación razonable? | ___ |
| ¿He calculado la entrada? | ___ |
| ¿He añadido impuestos? | ___ |
| ¿He añadido los gastos de compraventa? | ___ |
| ¿Sé qué gastos hipotecarios pago yo? | ___ |
| ¿Conservaré una reserva después de comprar? | ___ |
| ¿He revisado cargas y situación registral? | ___ |
| ¿Comprendo las consecuencias de las arras? | ___ |
Si varias respuestas son negativas, todavía no conoces el coste real de la operación.
Errores frecuentes
Calcular solo el 20 % de entrada
Faltan los impuestos y otros gastos.
Utilizar el mismo impuesto para toda España
ITP y AJD dependen en gran medida de la comunidad autónoma.
Confundir vivienda nueva con vivienda usada
El tratamiento fiscal cambia.
Ignorar el valor de referencia
Puede modificar la base imponible del ITP.
Pensar que el banco paga todos los gastos
El reparto legal de los gastos hipotecarios no elimina los gastos propios de la compraventa.
Gastar todos los ahorros en la firma
Después de comprar continúan existiendo imprevistos.
No añadir comunidad, IBI y mantenimiento al presupuesto
La cuota hipotecaria no representa todo el coste de vivir en propiedad.
Firmar arras sin tener clara la financiación
Puede crear un problema contractual si posteriormente no consigues el préstamo.
Aplicarse automáticamente un tipo reducido
Hay que cumplir los requisitos establecidos por la comunidad autónoma.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito ahorrar para comprar una vivienda?
No existe un porcentaje universal. Debes sumar la parte del precio que no financie el banco, los impuestos, los gastos de compraventa, la tasación cuando exista hipoteca y el margen que quieras conservar después.
¿Los bancos financian siempre el 80 %?
No. El 80 % es una referencia habitual en el mercado hipotecario, pero cada entidad decide según su política de riesgos, la tasación y la solvencia del cliente.
¿Qué impuesto paga una vivienda nueva?
Con carácter general, la primera entrega de una vivienda por el promotor está sujeta a IVA al 10 %, salvo determinados supuestos con tipo reducido del 4 %. También puede existir AJD conforme a la normativa autonómica.
¿Y una vivienda usada?
Generalmente tributa por ITP/TPO, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma.
¿ITP se calcula siempre sobre el precio que pago?
No necesariamente. En inmuebles puede resultar relevante el valor de referencia del Catastro y las reglas establecidas para determinar la base imponible.
¿Quién paga la tasación de la hipoteca?
Con carácter general, el prestatario.
¿El banco paga notario y registro?
El banco asume los gastos que legalmente le corresponden por la formalización del préstamo hipotecario, incluidos notaría, registro y gestoría en los términos establecidos por la Ley 5/2019. Eso no significa que asuma todos los gastos de tu compraventa.
¿El comprador paga el AJD de la hipoteca?
En las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, el prestamista es actualmente el sujeto pasivo del impuesto correspondiente. Esto debe diferenciarse del AJD que pueda corresponder a la compraventa de vivienda nueva.
¿Debo mirar el valor de referencia antes de comprar?
Puede ser muy útil cuando la operación vaya a estar sujeta a ITP, porque puede afectar a la base imponible.
¿Es suficiente tener el dinero exacto para entrada e impuestos?
Puede ser arriesgado. También debes valorar qué liquidez conservarás después de comprar para mantenimiento, gastos normales e imprevistos.
Conclusión
Calcular cuánto dinero necesitas para comprar una vivienda exige mucho más que aplicar un 20 % al precio.
El orden correcto es:
precio → financiación → entrada → impuesto → otros gastos → liquidez posterior
Primero averigua cuánto dinero financiará realmente la entidad.
Después identifica si la vivienda es nueva o usada.
Calcula:
IVA y AJD
o:
ITP
según corresponda.
Comprueba el valor de referencia cuando pueda afectar a la tributación.
Separa claramente:
gastos de compraventa
de:
gastos de formalización de la hipoteca
Y, finalmente, comprueba cuánto dinero seguirá existiendo en tu cuenta después de recibir las llaves.
El objetivo no debería ser únicamente conseguir reunir suficiente dinero para firmar.
Debería ser poder completar la compra y continuar manteniendo unas finanzas suficientemente resistentes el día después.
Fuentes oficiales consultadas
Para elaborar esta guía se ha utilizado principalmente información de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) sobre IVA e ITP en operaciones inmobiliarias, del Banco de España — Cliente Bancario sobre financiación hipotecaria, tasación y distribución de gastos, y de la normativa publicada en el Boletín Oficial del Estado.
Para los ejemplos relativos a Andalucía se ha consultado además la normativa e información vigente de la Agencia Tributaria de Andalucía sobre ITP, AJD y valor de referencia.
Los tipos autonómicos, reducciones y requisitos pueden modificarse. Antes de realizar una compra debe comprobarse la normativa vigente en la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.
Aviso: Este artículo tiene una finalidad exclusivamente informativa y educativa. No constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal personalizado. Los impuestos, tipos reducidos y gastos aplicables pueden variar según la comunidad autónoma, el inmueble y las circunstancias del comprador. Antes de comprar una vivienda o presentar una autoliquidación tributaria, consulta la información oficial de la administración competente o solicita asesoramiento de un profesional cualificado.
