Introducción
Recibir dos ofertas hipotecarias y elegir la que tiene el tipo de interés más bajo puede parecer una comparación sencilla.
No lo es.
Imagina:
Banco A
TIN bonificado:
2,80 %
Banco B
TIN:
3,05 %
A primera vista parece evidente:
Banco A es más barato.
Pero la primera oferta puede exigir:
- seguros;
- tarjetas;
- domiciliación de nómina;
- determinadas condiciones de uso;
- otros productos para mantener la bonificación.
Además, ambas hipotecas pueden tener:
- TAE diferente;
- comisiones distintas;
- condiciones de amortización diferentes;
- plazos diferentes;
- distinto coste total;
- consecuencias diferentes si dejas de cumplir una bonificación.
Por eso existe un documento especialmente útil:
la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
La FEIN contiene información personalizada sobre la oferta hipotecaria y permite comparar de forma mucho más rigurosa dos préstamos.
En lugar de comparar anuncios como:
“hipoteca desde el 2,8 %”
puedes comparar:
FEIN del Banco A vs. FEIN del Banco B.
En esta guía aprenderás a extraer los datos importantes, ponerlos en una sola tabla y detectar cuál de las ofertas resulta realmente más conveniente para tu situación.
Qué es exactamente la FEIN
FEIN significa:
Ficha Europea de Información Normalizada.
En los préstamos inmobiliarios sometidos a la Ley 5/2019, contiene la información personalizada de la operación que la entidad está dispuesta a ofrecerte.
No es simplemente un folleto comercial.
La Ley 5/2019 establece que la FEIN tiene la consideración de:
oferta vinculante para la entidad
durante el plazo pactado hasta la firma del contrato.
Ese plazo debe ser, como mínimo:
10 días.
Esto permite que dispongas de tiempo para:
- leer;
- comparar;
- preguntar;
- acudir al notario;
- estudiar otras ofertas.
Recibir la FEIN no es lo mismo que haber firmado la hipoteca
La FEIN compromete a la entidad durante el período correspondiente en los términos de la oferta.
Pero recibirla no equivale a haber firmado ya la escritura hipotecaria.
Todavía existe un proceso previo a la formalización.
Esto es importante porque precisamente ese período sirve para analizar con calma la operación.
FEIN, FIPRE y FiAE: no son lo mismo
Durante la búsqueda de una hipoteca puedes encontrarte con varias siglas.
FIPRE
Ficha de Información Precontractual.
Contiene información general sobre las hipotecas que comercializa la entidad.
Puede ayudarte en una fase inicial.
Pero todavía no representa necesariamente una oferta personalizada para tu caso.
FEIN
Ficha Europea de Información Normalizada.
Contiene las condiciones personalizadas de la oferta concreta.
Esta es la que resulta especialmente útil para comparar ofertas finales.
FiAE
Ficha de Advertencias Estandarizadas.
Recoge determinadas cláusulas y riesgos relevantes de la operación.
Puede incluir información sobre:
- índices de referencia;
- determinados límites del tipo;
- vencimiento anticipado;
- consecuencias del impago;
- distribución de gastos;
- préstamos en moneda extranjera cuando corresponda.
Por tanto:
FIPRE = información general
FEIN = oferta personalizada
FiAE = advertencias relevantes
La regla básica: compara FEIN con FEIN
No compares:
publicidad del Banco A
contra:
FEIN del Banco B.
Tampoco:
simulación orientativa
contra:
oferta vinculante.
Si quieres saber realmente qué entidad te ofrece mejores condiciones, intenta llegar al punto en el que puedas comparar ofertas suficientemente equivalentes.
Idealmente:
FEIN A vs. FEIN B
con:
- mismo capital;
- mismo plazo;
- misma modalidad;
- condiciones comparables.
Antes de comparar, iguala capital y plazo
Supongamos:
Banco A
200.000 €
25 años.
Cuota:
930 €.
Banco B
200.000 €
30 años.
Cuota:
850 €.
No puedes concluir:
Banco B es mejor porque pago 80 € menos.
Está permitiendo devolver el dinero durante:
5 años adicionales.
Ese plazo extra puede aumentar considerablemente el coste total.
La primera regla de una comparación hipotecaria es:
mismo capital + mismo plazo
si quieres aislar correctamente el efecto del precio de la financiación.
Si los bancos te han dado plazos diferentes
Pide una nueva simulación.
Por ejemplo:
220.000 €
25 años
para ambos.
Solo entonces las cuotas serán mucho más comparables.
La tabla maestra de comparación
Abre las dos FEIN y completa:
| Dato | Banco A | Banco B |
|---|---|---|
| Capital | ___ € | ___ € |
| Plazo | ___ años | ___ años |
| Modalidad | ___ | ___ |
| TIN inicial | ___ % | ___ % |
| TIN bonificado | ___ % | ___ % |
| TIN sin bonificar | ___ % | ___ % |
| TAE | ___ % | ___ % |
| Cuota inicial | ___ € | ___ € |
| Nº de cuotas | ___ | ___ |
| Importe total a reembolsar | ___ € | ___ € |
| Comisión de apertura | ___ € | ___ € |
| Productos adicionales | ___ | ___ |
| Coste de productos | ___ € | ___ € |
| Amortización anticipada | ___ | ___ |
| Subrogación/flexibilidad | ___ | ___ |
| Tipo tras tramo inicial | ___ | ___ |
Esta tabla debería convertirse en el centro de tu comparación.
Dato 1. Capital
Comprueba cuánto dinero presta realmente cada banco.
Parece evidente, pero dos ofertas pueden no financiar exactamente la misma cantidad.
Banco A
220.000 €
Banco B
210.000 €
Aunque B tenga mejores condiciones financieras, necesitarías aportar:
10.000 € adicionales
de dinero propio.
Por eso una oferta hipotecaria no puede analizarse únicamente por su tipo.
Dato 2. Plazo
Comprueba:
- años;
- meses;
- número de cuotas.
Por ejemplo:
Oferta A
25 años.
Oferta B
30 años.
La segunda puede mostrar una cuota inferior simplemente porque distribuye la deuda durante:
60 meses adicionales.
Cuota y plazo deben analizarse juntos.
Dato 3. Modalidad
Comprueba si es:
- fija;
- variable;
- mixta.
Dos ofertas con el mismo TIN inicial pueden implicar riesgos completamente diferentes.
Fija
El tipo permanece fijo en los términos pactados.
Variable
El tipo se revisará conforme al índice y diferencial establecidos.
Mixta
Existe un tramo inicial fijo y otro posterior con condiciones diferentes, normalmente variables.
No compares únicamente el primer año.
Dato 4. TIN
El Tipo de Interés Nominal es uno de los datos más visibles.
Pero no debería utilizarse solo.
Ejemplo:
Banco A:
2,80 %
Banco B:
3,05 %
A simple vista A parece mejor.
Ahora debemos mirar:
TAE
y:
productos necesarios para conseguir ese 2,80 %.
Dato 5. TAE
La TAE es una de las cifras más importantes para comparar el precio de dos hipotecas.
Tiene en cuenta el tipo de interés y determinados gastos y costes de la operación conforme a las reglas legales de cálculo.
El Banco de España la considera un elemento fundamental para comparar ofertas.
Por eso puedes encontrarte con algo aparentemente contradictorio.
Oferta A
TIN:
2,80 %
TAE:
3,45 %
Oferta B
TIN:
3,05 %
TAE:
3,20 %
Los números son únicamente ilustrativos.
Aunque A tiene menor TIN:
B presenta menor TAE en este ejemplo.
Eso te está indicando que existen otros elementos que están aumentando el coste de A.
TIN bajo no significa necesariamente hipoteca barata
Esta es una de las ideas más importantes del artículo.
Puedes tener:
TIN muy atractivo
pero:
- seguros caros;
- comisión;
- cuenta con coste;
- otros productos;
- gastos adicionales.
Por eso:
TIN → indica el interés nominal
mientras que:
TAE → permite aproximarse mejor al coste global comparable
dentro de las hipótesis establecidas para su cálculo.
Dato 6. Cuota
Localiza la mensualidad.
Ejemplo:
Capital:
220.000 €
Plazo:
25 años.
Banco A
TIN bonificado hipotético:
2,80 %
Cuota aproximada:
1.020,52 €
Banco B
TIN hipotético:
3,05 %
Cuota aproximada:
1.049,00 €
Diferencia:
1.049,00 − 1.020,52 = 28,48 € al mes
En un año:
28,48 × 12 = 341,76 €
Mirando únicamente la cuota, A parece ahorrarte aproximadamente:
342 € al año.
Pero todavía no hemos analizado las bonificaciones.
Dato 7. Productos combinados y bonificaciones
Supongamos que para mantener el 2,80 % del Banco A necesitas:
- nómina;
- tarjeta;
- seguro de hogar;
- seguro de vida.
Y el coste diferencial de los productos que no contratarías de otra manera asciende, en este ejemplo, a:
650 € al año
La ventaja hipotecaria estimada era:
341,76 € al año
Pero los productos cuestan:
650 €.
Diferencia:
650 − 341,76 = 308,24 €
En esta simulación simplificada, la rebaja del tipo no compensaría por sí sola el coste diferencial de esos productos durante ese año.
No multipliques automáticamente el seguro actual por 25 años
Supongamos un seguro actual de:
400 € al año.
Sería tentador calcular:
400 × 25 = 10.000 €
Pero el precio futuro del seguro puede cambiar.
También puedes:
- modificar cobertura;
- cambiar de compañía cuando sea posible;
- dejar de cumplir determinadas bonificaciones;
- amortizar antes;
- cambiar de hipoteca.
Por eso es mejor estudiar:
coste actual + condiciones futuras + impacto de cancelar el producto
en lugar de suponer que todo permanecerá exactamente igual durante décadas.
Qué debe explicar la entidad sobre productos combinados
Cuando se ofrecen productos adicionales junto al préstamo, debes conocer:
- qué producto estás contratando;
- qué cuesta;
- qué mejora obtiene la hipoteca;
- qué ocurre si dejas de contratarlo;
- cómo cambia el préstamo con y sin ese producto.
El Banco de España recomienda precisamente calcular si la rebaja de interés compensa el coste de seguros, cuentas u otros servicios.
Haz una tabla de bonificaciones
| Producto | Coste anual | Bonificación del tipo | ¿Lo contrataría igualmente? |
|---|---|---|---|
| Nómina | ___ € | ___ % | Sí/No |
| Tarjeta | ___ € | ___ % | Sí/No |
| Seguro hogar | ___ € | ___ % | Sí/No |
| Seguro vida | ___ € | ___ % | Sí/No |
| Otro | ___ € | ___ % | Sí/No |
Ahora calcula:
coste adicional real de mantener la bonificación
No todos los productos deben considerarse automáticamente un coste completo.
Si ya ibas a contratar un seguro equivalente de todas formas, la comparación debería estudiar:
coste de la opción ofrecida
frente a:
coste de una alternativa equivalente.
El seguro propuesto por el banco no siempre tiene que ser tu única opción
La Ley 5/2019 limita las prácticas de venta vinculada.
Cuando el banco exige determinados seguros admitidos por la normativa, debe aceptar pólizas alternativas de otros proveedores que ofrezcan condiciones y prestaciones equivalentes en los términos legalmente previstos.
Además, la aceptación de una póliza alternativa equivalente no puede utilizarse para empeorar las condiciones del préstamo cuando se cumplen los requisitos legales.
Esto puede ser muy importante para comparar el coste real de una hipoteca.
Dato 8. Tipo con y sin bonificación
No apuntes solo:
2,80 %
Apunta:
Con todos los productos
2,80 %.
Sin productos
3,30 %.
Ahora puedes comprobar:
¿qué ahorro produce bajar de 3,30 % a 2,80 %?
y:
¿qué tengo que pagar para conseguirlo?
Ejemplo
Capital:
220.000 €.
Plazo:
25 años.
Con bonificación al 2,80 %
Cuota aproximada:
1.020,52 €
Sin bonificación al 3,30 %
Cuota aproximada:
1.077,92 €
Diferencia:
1.077,92 − 1.020,52 = 57,40 € al mes
Año:
57,40 × 12 = 688,80 €
Supongamos que todos los productos necesarios para obtenerla te cuestan diferencialmente:
900 € al año
Durante ese primer año:
ahorro aproximado de cuota:
688,80 €.
Costes adicionales:
900 €.
La bonificación no compensaría únicamente por ahorro de cuota en este ejemplo.
Pero si los productos costaran:
400 €
el resultado podría ser distinto.
Hay que calcular.
No todos los productos bonificadores pesan igual
Puede ocurrir:
Seguro hogar:
−0,10 puntos.
Seguro vida:
−0,30.
Nómina:
−0,20.
Tarjeta:
−0,10.
No deberías decidir:
todo o nada
sin comprobar si las condiciones permiten diferentes niveles de bonificación.
Quizá:
- la nómina compensa;
- el seguro de hogar también;
- el seguro de vida no.
La FEIN y la documentación asociada deben permitirte entender cómo funcionan esas condiciones.
Dato 9. Importe total a reembolsar
La FEIN contiene un dato especialmente útil:
importe total a reembolsar.
Representa, según las reglas aplicables, la suma del importe del crédito y el coste total del crédito para el prestatario.
Ejemplo:
Oferta A
Capital:
200.000 €
Importe total a reembolsar indicado:
292.000 €
Oferta B
Capital:
200.000 €
Importe total:
286.000 €
Diferencia:
6.000 €
Si las ofertas tienen el mismo capital y plazo, este dato ayuda muchísimo a visualizar la diferencia.
En una variable, el importe total no puede predecir el futuro
Este punto es fundamental.
Si el tipo puede cambiar, nadie conoce hoy:
- euríbor dentro de cinco años;
- euríbor dentro de quince;
- cuota futura exacta.
Por eso el importe total mostrado en una FEIN de tipo variable tiene naturaleza indicativa conforme a las hipótesis utilizadas.
No interpretes:
“importe total 300.000 €”
como una promesa de que pagarás exactamente esa cantidad durante una hipoteca variable de varias décadas.
Puede variar.
Dato 10. Escenarios de tipos en una hipoteca variable
En los préstamos a tipo variable existe una protección adicional importante.
La documentación debe informar del efecto que podrían producir diferentes evoluciones del tipo de interés sobre las cuotas.
No pases rápidamente esa página.
Puede ser más importante que la cuota inicial.
Ejemplo
Cuota actual:
850 €
Escenario de tipos superiores:
1.020 €
Otro escenario:
1.150 €
Pregunta:
¿podría pagar 1.150 € durante un período prolongado?
Si la respuesta es no:
la cuota inicial de 850 € no describe correctamente el riesgo que estás asumiendo.
Compara escenarios entre bancos
| Escenario | Banco A | Banco B |
|---|---|---|
| Cuota inicial | ___ € | ___ € |
| Escenario moderado | ___ € | ___ € |
| Escenario adverso | ___ € | ___ € |
| Diferencial | ___ % | ___ % |
| Índice | ___ | ___ |
En una variable no elijas únicamente:
la que cuesta menos hoy.
Compara cuánto riesgo asumes mañana.
Dato 11. Hipoteca mixta
En una mixta debes separar claramente:
Tramo 1
Tipo fijo.
Tramo 2
Tipo posterior.
Ejemplo:
Primeros 5 años:
2,50 % fijo
Después:
euríbor + 0,70 %
Otra oferta:
Primeros 10 años:
2,80 %
Después:
euríbor + 0,40 %
¿Cuál es mejor?
No puede responderse mirando solamente:
2,50 % frente a 2,80 %.
Necesitas saber:
- cuánto capital quedará al finalizar el tramo fijo;
- durante cuántos años estarás expuesto al tipo variable;
- diferencial posterior;
- productos;
- TAE;
- escenarios.
Compara una mixta en dos fases
| Dato | Oferta A | Oferta B |
|---|---|---|
| Tipo tramo fijo | ___ % | ___ % |
| Duración tramo fijo | ___ años | ___ años |
| Cuota fija | ___ € | ___ € |
| Capital estimado al terminar tramo | ___ € | ___ € |
| Índice posterior | ___ | ___ |
| Diferencial | ___ % | ___ % |
| Años posteriores | ___ | ___ |
| Escenarios | ___ | ___ |
Esto evita elegir una mixta únicamente por una promoción inicial.
Dato 12. Comisión de apertura
Comprueba si existe.
Ejemplo:
Capital:
200.000 €
Comisión:
1 %
Coste:
200.000 × 1 % = 2.000 €
Una diferencia pequeña entre tipos puede quedar neutralizada durante bastante tiempo por un coste inicial elevado.
La Ley 5/2019 establece que, si se pacta comisión de apertura, se devenga una sola vez y engloba los gastos de estudio, tramitación o concesión u otros similares inherentes a la actividad del prestamista relacionados con la concesión.
No compares solo los costes mensuales
Debes separar:
Costes iniciales
Por ejemplo:
determinadas comisiones.
Costes recurrentes
Por ejemplo:
productos asociados.
Costes potenciales futuros
Por ejemplo:
reembolso anticipado.
La hipoteca más barata el primer mes puede no ser la más económica a lo largo del período que realmente vas a mantenerla.
Dato 13. Amortización anticipada
Busca en la FEIN:
Reembolso anticipado
y comprueba:
- condiciones;
- compensación;
- método de cálculo;
- períodos.
Esto importa especialmente si crees que en el futuro podrás:
- ahorrar cantidades importantes;
- vender la vivienda;
- recibir una herencia;
- utilizar una paga extraordinaria;
- cambiar de hipoteca.
Ejemplo
Oferta A:
permite una determinada estructura de amortización con compensación en los supuestos contractuales aplicables.
Oferta B:
tiene condiciones distintas.
Si pretendes cancelar una parte importante dentro de cinco años:
esas diferencias pueden ser más relevantes que unas centésimas en el tipo inicial.
Dato 14. Flexibilidad y subrogación
La FEIN también contiene, cuando proceda, información sobre elementos de flexibilidad.
Puede incluir aspectos relacionados con:
- portabilidad;
- subrogación;
- otras prestaciones.
No elijas una hipoteca pensando únicamente que:
“si dentro de unos años no me gusta, ya la cambiaré.”
Modificar una hipoteca futura dependerá de:
- mercado;
- solvencia;
- entidades disponibles;
- costes;
- normativa;
- condiciones del momento.
La posibilidad de cambiar existe en determinados casos.
El resultado futuro no está garantizado.
Dato 15. Consecuencias del impago
La comparación hipotecaria no debería limitarse al escenario en el que todo sale bien.
Lee las advertencias relativas a:
- retrasos;
- intereses aplicables;
- vencimiento anticipado;
- ejecución de garantías;
- otros efectos contractuales.
La FiAE tiene precisamente la función de destacar determinadas cláusulas especialmente relevantes.
El proyecto de contrato también importa
La documentación precontractual no termina en la FEIN.
La normativa exige también la entrega, cuando corresponde, de una copia del proyecto del contrato.
Su contenido debe ajustarse a la información suministrada en la documentación precontractual correspondiente.
Antes de firmar puedes contrastar:
FEIN
con:
proyecto de escritura
y plantear cualquier discrepancia.
Ejemplo completo: comparar Banco A y Banco B
Vamos a construir una comparación ficticia.
Las cifras sirven únicamente para aprender el método.
Ambos ofrecen:
Capital:
220.000 €
Plazo:
25 años
Modalidad:
fija
Banco A
TIN bonificado:
2,80 %
Cuota aproximada:
1.020,52 €
TIN sin bonificación:
3,30 %
Productos bonificadores con un coste diferencial estimado:
650 € anuales
TAE:
la indicada en su FEIN.
Banco B
TIN:
3,05 %
Cuota aproximada:
1.049,00 €
Productos adicionales diferenciales:
0 € en este ejemplo
TAE:
la indicada en su FEIN.
Comparación superficial
A:
1.020,52 €.
B:
1.049,00 €.
A gana por:
28,48 € al mes.
En un año:
341,76 €
Añadimos productos
Banco A:
650 € anuales.
Ventaja aproximada de cuota:
341,76 €.
Diferencia:
650 − 341,76 = 308,24 €
Durante este primer año y bajo estas hipótesis simplificadas:
la menor cuota de A no compensaría por sí sola el coste diferencial de los productos.
Ahora añadimos la TAE
Supongamos únicamente para ilustrar cómo debe leerse la FEIN que la oferta con el menor TIN presenta una TAE superior debido a sus costes asociados.
Entonces la tabla podría mostrar:
| Dato | Banco A | Banco B |
|---|---|---|
| Capital | 220.000 € | 220.000 € |
| Plazo | 25 años | 25 años |
| TIN | 2,80 % | 3,05 % |
| Cuota aprox. | 1.020,52 € | 1.049,00 € |
| Coste diferencial productos/año | 650 € | 0 € |
| TAE | Mayor en el ejemplo | Menor en el ejemplo |
Ahora ya entendemos por qué:
TIN más bajo ≠ oferta necesariamente más barata.
Para una decisión real utiliza las TAE exactas recogidas en las FEIN.
Pero tampoco elijas automáticamente la TAE más baja
La TAE es fundamental.
No es la única variable.
Supongamos:
Oferta A
TAE ligeramente inferior.
Pero:
- amortización menos flexible;
- plazo que no te interesa;
- producto a tipo variable;
- mayor riesgo para tu presupuesto.
Oferta B
TAE algo superior.
Pero:
- tipo fijo;
- cuota perfectamente asumible;
- estructura que encaja mejor con tus objetivos.
La mejor decisión puede depender también del riesgo.
Por eso el orden debería ser:
coste + riesgo + flexibilidad + presupuesto
Calcula cuánto pesa la cuota sobre tus ingresos
Supongamos:
Ingresos familiares:
3.200 €
Oferta A
Cuota:
1.020,52 €.
Peso:
1.020,52 ÷ 3.200 × 100 = 31,9 % aproximadamente
Oferta B
1.049 €.
Peso:
1.049 ÷ 3.200 × 100 = 32,8 % aproximadamente
La diferencia de presión mensual es pequeña.
Eso puede hacer que otros factores sean mucho más importantes.
Añade todas tus deudas
No analices únicamente la hipoteca.
Supongamos:
Hipoteca:
1.020 €.
Coche:
250 €.
Préstamo:
150 €.
Total:
1.420 €
Ingresos:
3.200 €.
Cuotas totales:
1.420 ÷ 3.200 × 100 = 44,4 % aproximadamente
La operación puede resultar mucho más ajustada de lo que parecía mirando únicamente la vivienda.
Crea una prueba de estrés
Especialmente si la oferta es variable o mixta.
Introduce:
Ingresos
___ €
Gastos esenciales sin hipoteca
___ €
Otras deudas
___ €
Cuota normal
___ €
Cuota adversa
___ €
Después:
Ingresos − gastos − deudas − cuota adversa
Resultado:
___ €
Si el margen desaparece:
el riesgo puede ser demasiado elevado para tu presupuesto.
Cómo comparar los seguros correctamente
Supongamos:
Banco A
Seguro de vida:
600 € al año
Alternativa externa equivalente
350 € al año
Coste diferencial:
600 − 350 = 250 €
Para valorar la bonificación:
no necesitas considerar necesariamente los 600 € completos si realmente contratarías un seguro equivalente aunque eligieras otro banco.
Puede ser más útil comparar:
coste del seguro del banco − coste de alternativa equivalente
En este ejemplo:
250 €
Ese es el coste diferencial relevante para tu decisión.
No olvides que el precio de un seguro puede cambiar
Si hoy cuesta:
600 €
no debes asumir que costará exactamente:
600 €
dentro de 15 años.
Especialmente en determinados seguros, la prima puede depender de:
- edad;
- capital asegurado;
- características del riesgo;
- política de la aseguradora.
Comprueba cómo funciona cada contrato.
Seguro de prima única: extrema el análisis
En algunas operaciones puedes encontrarte con seguros cuyo coste se abona de una sola vez.
Si además su importe se incorpora al capital financiado:
puedes terminar pagando intereses sobre el propio coste del seguro.
Ejemplo meramente ilustrativo:
Seguro:
8.000 €
Se financia junto a la hipoteca.
Capital vivienda:
200.000 €.
Nuevo capital:
208.000 €
Ahora no solo estás pagando:
8.000 €.
También puede generarse coste financiero sobre esa cantidad.
Antes de aceptar una estructura de este tipo debes entender:
- coste total;
- duración de cobertura;
- posibilidad de cancelación;
- efecto sobre el préstamo;
- condiciones de devolución de prima cuando correspondan.
Compara la hipoteca con productos y sin productos
Pide siempre que puedas visualizar:
Escenario A
Todos los productos.
Escenario B
Solo algunos.
Escenario C
Sin bonificación.
Después compara:
| Concepto | Todos | Algunos | Ninguno |
|---|---|---|---|
| TIN | ___ % | ___ % | ___ % |
| Cuota | ___ € | ___ € | ___ € |
| Coste productos | ___ € | ___ € | ___ € |
| TAE | ___ % | ___ % | ___ % |
Puede que el punto óptimo no sea conseguir la bonificación máxima.
Cómo utilizar el importe total a reembolsar
Supongamos dos FEIN comparables.
A
Capital:
200.000 €
Total a reembolsar:
285.000 €
B
Capital:
200.000 €
Total:
292.000 €
Diferencia:
7.000 €
Esta cifra ofrece una visión muy intuitiva.
Pero comprueba:
- que el plazo sea igual;
- que sean modalidades comparables;
- qué costes están incluidos;
- si el tipo puede cambiar.
En una variable:
el total puede variar.
Cuánto pagas por cada euro prestado
La propia estructura de la FEIN permite expresar el total en relación con el capital.
Puedes calcular:
importe total a reembolsar ÷ capital recibido
Ejemplo:
Capital:
200.000 €.
Total:
290.000 €.
290.000 ÷ 200.000 = 1,45
En este ejemplo, por cada euro de capital:
el total previsto de devolución bajo las hipótesis utilizadas sería:
1,45 €
No significa que el interés sea del 45 %.
Es simplemente una forma intuitiva de visualizar la suma total de pagos y costes considerados durante toda la operación.
Comprueba la duración real de las bonificaciones
Puede ocurrir:
Tipo bonificado:
2,80 %.
Pero para mantenerlo debes cumplir varias condiciones durante años.
Pregunta:
¿Qué ocurre el mes que no cumplo una?
Por ejemplo:
Tipo:
2,80 %
pasa a:
3,10 %.
O:
3,30 %.
Una bonificación solo debería valorarse como segura si comprendes perfectamente qué necesitas hacer para mantenerla.
Haz un “test de abandono de productos”
Para cada producto pregunta:
Si lo cancelo…
¿Sube el tipo?
¿Cuánto?
¿Cuándo?
¿Existe algún otro efecto?
¿Puedo sustituirlo por otro equivalente?
¿Existe permanencia?
¿Tiene devolución de prima?
Esto ayuda a saber cuánto dependes de las vinculaciones.
El caso de una hipoteca que piensas vender dentro de pocos años
Supongamos dos ofertas.
A
Muy barata a largo plazo.
Pero tiene determinados costes iniciales.
B
Algo más cara al mes.
Pero menores costes iniciales y mejores condiciones para tu estrategia.
Si crees razonablemente que venderás en:
5 años
la comparación de 25 o 30 años completos puede no ser la única relevante.
Puedes estudiar:
cuánto habré pagado dentro de 5 años
y:
cuánto capital quedará pendiente.
Calcula el coste en tu horizonte real
Por ejemplo:
Oferta A a los 5 años
Cuotas pagadas:
___ €.
Productos:
___ €.
Comisiones:
___ €.
Capital pendiente:
___ €.
Oferta B
Lo mismo.
Este análisis puede cambiar el resultado.
No bases la decisión en que “seguro que me subrogo después”
Puede que dentro de cinco años:
- existan mejores ofertas;
- existan peores;
- tus ingresos hayan cambiado;
- la vivienda valga más;
- valga menos;
- otra entidad acepte la operación;
- ninguna la acepte.
La posibilidad de cambiar de hipoteca no debe utilizarse para justificar hoy una operación que no es sostenible.
La FEIN y el notario
La Ley 5/2019 establece un proceso de transparencia previo a la firma.
Durante el período correspondiente debes acudir al:
notario que elijas
para recibir asesoramiento previo.
El notario comprobará, entre otras cosas:
- documentación;
- plazos;
- FEIN;
- FiAE.
Además, responderás un test destinado a comprobar la documentación e información recibida.
¿Cuándo hay que acudir?
La comparecencia para extender el acta debe realizarse:
como tarde el día anterior a la firma de la escritura.
No lo dejes para el último momento.
Si tienes dudas, utilízalo precisamente para resolverlas.
El acta previa no tiene coste arancelario para ti
La ley establece que el acta donde consta la entrega documental y el asesoramiento al prestatario:
no genera coste arancelario.
Por tanto, aprovecha ese asesoramiento.
No estás allí únicamente para cumplir un trámite.
Preguntas para llevar preparadas al notario
Puedes anotar:
¿El tipo puede cambiar?
¿Qué ocurre si cancelo un seguro?
¿Qué comisión existe si amortizo?
¿Qué condiciones permiten el vencimiento anticipado?
¿Qué gastos pago yo?
¿Cómo funciona el tramo variable?
¿Qué significa exactamente esta cláusula?
No firmes una hipoteca de 25 o 30 años con una cláusula que no comprendes por miedo a hacer una pregunta básica.
El notario no sustituye tu comparación económica
Puede ayudarte a entender la documentación y las consecuencias jurídicas de las cláusulas.
Pero todavía debes decidir:
qué oferta encaja mejor en tu presupuesto y objetivos.
Ese análisis lo haces comparando las FEIN y tus propios números.
Método de comparación en 30 minutos
Minutos 1-5
Comprueba:
- capital;
- plazo;
- modalidad.
Si no coinciden:
normaliza las ofertas antes de seguir.
Minutos 5-10
Anota:
- TIN;
- TAE;
- cuota;
- total a reembolsar.
Minutos 10-15
Anota:
- seguros;
- tarjetas;
- cuentas;
- productos;
- coste.
Minutos 15-20
Revisa:
- comisión de apertura;
- amortización;
- flexibilidad.
Minutos 20-25
Si es variable o mixta:
realiza prueba de estrés.
Minutos 25-30
Calcula:
- margen mensual;
- coste de bonificaciones;
- diferencias entre ofertas.
Después prepara preguntas para las entidades.
Plantilla definitiva de comparación
BANCO A
Capital:
___ €
Plazo:
___ años
Modalidad:
___
TIN bonificado:
___ %
TIN sin bonificar:
___ %
TAE:
___ %
Cuota:
___ €
Importe total a reembolsar:
___ €
Comisión de apertura:
___ €
Productos:
___
Coste anual actual:
___ €
Amortización anticipada:
___
Escenario adverso:
___ €
Otros:
___
BANCO B
Capital:
___ €
Plazo:
___ años
Modalidad:
___
TIN bonificado:
___ %
TIN sin bonificar:
___ %
TAE:
___ %
Cuota:
___ €
Importe total a reembolsar:
___ €
Comisión de apertura:
___ €
Productos:
___
Coste anual actual:
___ €
Amortización anticipada:
___
Escenario adverso:
___ €
Otros:
___
Después responde solo a estas cinco preguntas
1. ¿Cuál tiene menor coste global?
2. ¿Cuál tiene menor riesgo para mi presupuesto?
3. ¿Cuál exige menos productos que no quiero?
4. ¿Cuál ofrece la flexibilidad que necesito?
5. ¿Cuál podría mantener aunque mi situación empeore algo?
Si todas apuntan al mismo banco:
la decisión resulta bastante sencilla.
Si apuntan a ofertas distintas:
debes decidir qué criterio tiene más importancia para ti.
Semáforo de una FEIN
Verde
- mismo capital y plazo que las otras ofertas;
- TAE competitiva;
- cuota sostenible;
- productos comprensibles;
- costes claros;
- buen margen ante escenarios adversos.
Amarillo
- TIN atractivo pero muchos productos;
- cuota muy cercana a tu límite;
- tramo variable importante;
- costes futuros difíciles de estimar.
Hay que estudiar más.
Rojo
- solo sabes el TIN;
- desconoces TAE;
- no sabes cuánto cuestan los productos;
- no entiendes qué ocurre si cancelas una bonificación;
- la cuota adversa genera déficit;
- capital/plazo no son comparables;
- existe presión para decidir sin entender la documentación.
No deberías elegir basándote únicamente en una cifra promocional.
Checklist antes de elegir banco
| Pregunta | A | B |
|---|---|---|
| ¿Mismo capital? | ___ | ___ |
| ¿Mismo plazo? | ___ | ___ |
| ¿Conozco TIN? | ___ | ___ |
| ¿Conozco TAE? | ___ | ___ |
| ¿Conozco cuota? | ___ | ___ |
| ¿Conozco total a reembolsar? | ___ | ___ |
| ¿Sé qué productos exige? | ___ | ___ |
| ¿Sé cuánto cuestan? | ___ | ___ |
| ¿Sé qué pasa si los cancelo? | ___ | ___ |
| ¿Conozco comisión de apertura? | ___ | ___ |
| ¿Conozco amortización anticipada? | ___ | ___ |
| ¿He visto escenario adverso? | ___ | ___ |
| ¿La cuota deja margen? | ___ | ___ |
| ¿Comprendo toda la FEIN? | ___ | ___ |
Errores frecuentes
Elegir por el TIN
Ignora buena parte de los costes.
Elegir por la cuota
Puede existir un plazo más largo.
Comparar una oferta a 25 años con otra a 30
No son equivalentes.
Ignorar la TAE
Es uno de los principales indicadores para comparar el coste.
No calcular los productos bonificadores
El descuento del tipo puede costarte más que el ahorro conseguido.
Pensar que todos los seguros del banco son obligatorios
La normativa limita la venta vinculada y permite en determinados casos presentar pólizas alternativas equivalentes.
Ignorar el tipo sin bonificación
Puede que dentro de algunos años dejes de cumplir una condición.
No mirar el total a reembolsar
Centra toda la atención en el primer recibo.
Ignorar la amortización anticipada
Puede ser muy importante si pretendes reducir o cancelar la deuda antes.
No revisar los escenarios variables
La cuota inicial no representa todo el riesgo.
Pensar que la FEIN es solo burocracia
Es precisamente uno de los documentos más útiles para comparar una hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la FEIN?
Es la Ficha Europea de Información Normalizada que recoge información personalizada de la oferta de préstamo inmobiliario y permite evaluar y comparar sus condiciones.
¿La FEIN es vinculante?
La Ley 5/2019 establece que tiene consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma, que debe ser como mínimo de diez días.
¿Cuánto tiempo antes de firmar deben darme la documentación?
La normativa estatal exige una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma para la documentación prevista en el artículo 14 de la Ley 5/2019.
¿FIPRE y FEIN son lo mismo?
No. La FIPRE contiene información general de los préstamos que ofrece la entidad; la FEIN recoge información personalizada de la operación concreta.
¿Qué es la FiAE?
La Ficha de Advertencias Estandarizadas destaca determinadas cláusulas o riesgos relevantes de la operación.
¿TIN o TAE: cuál utilizo para comparar?
Debes conocer ambos, pero la TAE es especialmente útil para comparar el coste global de distintas ofertas porque incorpora más elementos que el TIN conforme a sus reglas de cálculo.
¿Debo elegir siempre la hipoteca con menor TAE?
No automáticamente. También debes considerar modalidad, riesgo, flexibilidad, productos, amortización y si la cuota es sostenible.
¿Tengo que contratar los seguros del banco?
No puede afirmarse de manera general. Determinados seguros pueden ser exigidos dentro de las excepciones legales, pero cuando corresponda la entidad debe aceptar pólizas alternativas equivalentes en los términos establecidos por la Ley 5/2019.
¿Puedo elegir notario?
Sí. La legislación reconoce al prestatario la elección del notario dentro del proceso previo de transparencia.
¿Tengo que pagar el acta previa del notario?
El acta de asesoramiento previo regulada por la Ley 5/2019 no genera coste arancelario.
¿Qué ocurre si la hipoteca es variable?
Además de analizar índice y diferencial, debes revisar los escenarios de evolución del tipo y comprobar qué cuota podría producir una subida.
¿Qué ocurre si las dos FEIN tienen distinto plazo?
Pide, cuando sea posible, simulaciones con el mismo capital y plazo antes de comparar las cuotas.
Conclusión
Comparar dos hipotecas no debería consistir en mirar:
2,80 % frente a 3,05 %.
Una comparación rigurosa necesita:
capital → plazo → modalidad → TIN → TAE → cuota → productos → coste total → flexibilidad → riesgo
La FEIN es una de las mejores herramientas para realizar ese análisis porque transforma una propuesta comercial en una oferta personalizada que puedes estudiar con números.
Primero comprueba que ambas ofertas utilizan:
el mismo capital y el mismo plazo.
Después compara:
TAE
y:
importe total a reembolsar.
Calcula cuánto cuestan realmente los productos necesarios para conseguir bonificaciones.
Comprueba qué ocurre si dejas de contratarlos.
Revisa las condiciones de amortización anticipada.
Y, si la hipoteca es variable o mixta:
haz siempre una prueba con tipos más altos.
Una diferencia de 20 o 30 € en la primera cuota puede resultar prácticamente irrelevante frente a miles de euros en seguros, comisiones, intereses o una estructura de riesgo diferente.
Por eso no preguntes únicamente:
“¿qué banco me da el tipo más bajo?”
Pregunta:
“¿qué FEIN me ofrece el mejor equilibrio entre coste, riesgo, flexibilidad y una cuota que pueda mantener durante años?”
Esa comparación se parece mucho más a la decisión hipotecaria que realmente estás tomando.
Fuentes oficiales consultadas
Para elaborar esta guía se ha utilizado principalmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, especialmente sus artículos relativos a información precontractual, FEIN, FiAE, transparencia material, asesoramiento notarial y productos vinculados y combinados.
También se ha utilizado información del Banco de España — Portal del Cliente Bancario sobre FEIN, contratación hipotecaria, TAE, productos combinados, seguros, bonificaciones y simuladores hipotecarios.
Los ejemplos numéricos del artículo son exclusivamente educativos y no representan ofertas hipotecarias actuales de ninguna entidad.
Aviso: Este artículo tiene una finalidad exclusivamente informativa y educativa. No constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal personalizado. Las condiciones de una hipoteca dependen del contrato, la entidad y las circunstancias del prestatario. Antes de firmar, revisa íntegramente la FEIN, la FiAE y el proyecto de contrato y, si necesitas orientación adaptada a tu situación, consulta con una entidad financiera autorizada, el notario elegido o un profesional cualificado.
